«Das IMMOFONDS-Portfolio ist sehr gut positioniert.»

Patrick Schnorf, Partner und Mitglied der Geschäftsleitung bei Wüest & Partner äussert sich im Interview zu den neusten Entwicklungen in den Schweizer Immobilienmärkten und zur Positionierung des IMMOFONDS.

In regelmässigen Abständen lesen wir, dass die Höchststände an den Schweizer Immobilienmärkten erreicht sind. Trotzdem geht es Jahr für Jahr aufwärts. Wie lange noch?

Patrick Schnorf: Der Schweizer Immobilienmarkt befindet sich tatsächlich in einer Reifephase. Die wichtigsten treibend Faktoren der Immobiliennachfrage – die Zuwanderung aus dem Ausland und tiefe Zinsen – werden wohl zukünftig nicht mehr für Wachstumsimpulse wie bisher sorgen. Und gleichzeitig expandiert der Wohnungsbau weiter, das heisst, das Angebot steigt. Die Wohnungsmieten bei Neu- und Wiedervermietungen dürften somit mehr und mehr ins Gleichgewicht kommen. Im Segment der Geschäftsflächen dürften sich die bereits beobachteten Rückgänge bei den Mieten fortsetzen. Ein Wachstumspotenzial besteht hingegen weiterhin im Anlagemarkt, denn das anhaltende Tiefzinsumfeld führt zu einem verstärkten Interesse an Immobilienanlagen. Diesbezüglich kann bei Immobilientransaktionen noch mit Wertsteigerungen gerechnet werden.

 

Es werden anhaltend viele neue Mietwohnungen erstellt. Können diese Wohnungen vom Markt absorbiert werden?

Es werden schon seit einiger Zeit viele neue Mietwohnungen gebaut. Das wachsende Angebot wird nicht überall gleich gut aufgenommen, die Situation muss vor allem abseits der Zentren im Auge behalten werden. Doch die Leerstände bewegen sich immer noch auf tiefem Niveau und wir erwarten eine intakte Absorption. Es ist davon auszugehen, dass die Schweiz ein Zuwanderungsland bleibt, auch wenn in Anbetracht politischer Bestrebungen die Einwanderung künftig nicht mehr so hoch ausfallen dürfte wie bisher. Grundsätzlich ist also mit einem anhaltenden Bedarf an Wohnraum zu rechnen. Vor allem an zentralen und verkehrstechnisch gut erschlossenen Lagen. Diesbezüglich ist das IMMOFONDS- Portfolio gut positioniert, denn mehr als 80 Prozent der Liegenschaften befinden sich in den Zentren und deren inneren Agglomerationsgürteln.

 

Eine Begrenzung der Zuwanderung könnte die Wohnungsnachfrage bremsen. Wie würde sich das auf die Mietpreise und damit auf die Bewertung der Immobilien auswirken?

Sollte die Wohnungsnachfrage tatsächlich sinken, wäre mancherorts mit einem Abwärtsdruck auf die Angebotsmieten – also die am Markt inserierten Mietpreise – zu rechnen. Nicht selten liegen aber die bereits bestehenden Wohnungsmieten deutlich unter der erzielbaren Marktmiete. Vor allem bei qualitativ guten und attraktiv gelegenen Liegenschaften besteht deshalb auch künftig noch Potenzial, bei einem Wohnungswechsel den Mietpreis anzuheben und somit auch weiterhin einen positiven Cashflow zu erzielen.

 

Die Regulierungsflut schwappt über den Immobilienmarkt. Das Bundesgericht hat entschieden, dass Anfangsmieten auch nachträglich angefochten werden können. Wie werden Investoren auf dieses Urteil reagieren?

Hier muss man zunächst sagen, dass die Suppe oft weniger heiss gegessen als gekocht wird. Denn in der Realität betrifft diese Thematik nur wenige Liegenschaften an ausgewählten Lagen – ein Wohnungsmangel muss dort ausgewiesen sein. Zudem besteht in der Schweiz im Allgemeinen ein gutes Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Somit ist es unwahrscheinlich, dass das Urteil in grossem Umfang in die Praxis umgesetzt werden wird und zu spürbaren Umwälzungen am Markt führt.

 

Welche Folgen wird die Negativzinspolitik der Nationalbank auf den Renditewohnungsmarkt in den nächsten Jahren haben?

Im Juli 2016 haben erstmals in der Geschichte alle Laufzeiten der Bundesobligationen negativ rentiert. Dadurch werden das Interesse und die bereits hohe Zahlungsbereitschaft für Immobilienanlagen weiter gestärkt. Sowohl die Renditeerwartungen als auch die Diskontierungssätze könnten nochmals leicht sinken. Allerdings ist die Wahrscheinlichkeit für ähnliche Absenkungen bei den Anfangsrenditen für Mehrfamilienhäuser wie im Jahr 2015, als der Mindestkurs des Schweizer Frankens aufgehoben und der Leitzins gesenkt wurde, eher gering.

 

Sie haben den IMMOFONDS mit ähnlich aufgestellten Portfolios von Immobilienfonds und Anlagestiftungen verglichen. Was sind die wichtigsten Resultate der Analyse?

Die Analyse weist auf eine grundsätzlich starke Positionierung des IMMOFONDS-Portfolios mit einem hohen Wohnanteil hin. Es umfasst qualitativ bessere Liegenschaften als die Vergleichsportfolios und ist hinsichtlich Lagequalitäten gut bis sehr gut positioniert. So befinden sich auch die Mietpreise pro Quadratmeter auf einem höheren Niveau als in den Referenzportfolios – was mitunter auf die Konzentration in der Region Zürich zurückzuführen ist. Insgesamt liegen die Nettorenditen und Diskontierungssätze beim IMMOFONDS über dem Benchmark, und die Performance (Total Return) des IMMOFONDS lag in den letzten Jahren leicht über dem Vergleichsindex WUPIX-F (Fonds).

 

Der IMMOFONDS verfolgt eine konservative Anlagepolitik. Wie hat sich das auf das Portfolio und die Rendite ausgewirkt?

Gut, denn aufgrund der gewählten Anlagepolitik ist das IMMOFONDS- Portfolio nach wie vor an sehr guten Lagen präsent, und es fand in den letzten Jahren keine Verwässerung der Rendite durch Zukäufe von Liegenschaften mit schwächerer Performance statt. Auch in Bezug auf die Risiken ist die konservative Anlagepolitik positiv einzuschätzen: Es gab keine Zugänge im Portfolio an peripher gelegenen Liegenschaften, in denen sich aus dem aktuellen Marktumfeld Vermarktungsschwierigkeiten ergeben könnten. Insofern profitiert das IMMOFONDS-Portfolio heute von der starken mieterseitigen Nachfrage und moderaten Risiken.

 

Wo sehen Sie Optimierungsmöglichkeiten bei der zukünftigen Ausrichtung des Portfolios?

Das Portfolio ist in Bezug auf die Lage und die Qualität der Liegenschaften bereits sehr gut aufgestellt. Dennoch gibt es immer Optimierungsmöglichkeiten bei bestehenden Liegenschaften, beispielsweise durch Anpassungen der Grundrisse und der Ausstattung an die aktuellen Marktbedürfnisse. Insbesondere an Zentrumslagen und in den stark nachgefragten Regionen, in denen IMMOFONDS gut vertreten ist, können sich Investitionen im Bestand – idealerweise auch in Kombination mit Aufzonungen und Aufstockungen – lohnen.

 

Die sinkenden Nettocashflow-Renditen von Wohnliegenschaften wurden in den vergangenen Jahren durch Wertzuwächse mehr als kompensiert. Wie geht es in Zukunft weiter?

Vorläufig sehe ich noch keine Trendwende. Die Nettocashflow- Renditen dürften weiterhin unter Druck stehen. Und aufgrund der starken Nachfrage nach Immobilienanlagen sind Wertsteigerungen bei Mehrfamilienhäusern auch weiterhin möglich. Auf lange Sicht, das heisst, wenn die Zinsen wieder zu steigen beginnen, dürfte zwar die Zahlungsbereitschaft für Immobilienanlagen sinken. Dies eröffnet entsprechendes Potenzial für Wertkorrekturen. Gleichzeitig ist im Fall steigender Zinsen aber davon auszugehen, dass durch die Anbindung an den Referenzzinssatz auch die Mieterträge bei Wohnliegenschaften steigen. Die Schere, die sich in den letzten Jahren zwischen Cashflow-Rendite und Wertänderungsrendite geöffnet hat, dürfte sich dann tendenziell wieder schliessen.

 

Wie dürfte sich aus Anlegersicht ein Wohn- im Vergleich zu einem gemischten oder kommerziell ausgerichteten Portfolio in den nächsten fünf Jahren entwickeln?

Grundsätzlich befinden sich Wohnportfolios derzeit in einer besseren Ausgangslage als solche mit einem hohen Anteil an Geschäftsliegenschaften, denn der Markt für kommerziell genutzte Flächen steht wegen der erhöhten Leerstandsrisiken unter anhaltendem Druck. Allerdings kann man keine pauschale Aussage für das gesamte Schweizer Anlageuniversum machen. So gibt es durchaus sehr attraktive Geschäftsliegenschaften und Portfolios an hervorragenden Lagen mit guter Positionierung und entsprechendem Wertsteigerungspotenzial. Zudem muss man im Mietwohnungsmarkt das wachsende Angebot im Auge behalten, denn der Wohnungsbau ist insbesondere abseits der Zentren sehr hoch. Eine entscheidende Rolle für den Anlageerfolg spielen die geografische Ausrichtung des Portfolios sowie die Qualität der Liegenschaften.