Herr Fuchs, Sie vertreten als Geschäftsführer der SFAMA die Interessen der Fondsanbieter gegenüber Politik und Behörden. Welche Rolle kommt dabei den Immobilienfonds zu?
Markus Fuchs:
 Immobilienfonds können auf eine lange Geschichte zurückblicken, sind sie doch die älteste Anlagefondskategorie in der Schweiz. Bereits in den 1930er-Jahren kamen die ersten Immobilienfonds auf den Markt. Mit Jahrgang 1955 ist der IMMOFONDS einer der ältesten Fonds der Schweiz. Trotz ihres langjährigen Erfolgsausweises galten die Immobilienfonds lange als Mauerblümchen. Dies hat sich zwischenzeitlich grundlegend geändert. In den vergangenen Jahren haben die Schweizer Anlegerinnen und Anleger Immobilienfonds als attraktive Investitionsmöglichkeit entdeckt, was angesichts der zahlreichen Vorteile wie zum Beispiel hohe Stabilität und gute Performance auch wenig erstaunt.

Immobilienfonds sind in der Schweiz eine Erfolgsgeschichte. Worauf führen Sie dies zurück?
Anlegerinnen und Anleger setzen Immobilienfonds zur Diversifikation, Risikominderung und Ertragsstabilisierung in ihren Portfolios ein. Selbstverständlich kommt den Immobilienfonds auch das derzeit herrschende Niedrigzins-Umfeld entgegen, das für die anderen Anlagekategorien noch grössere Herausforderungen mit sich bringt. Neben den bereits erwähnten Vorteilen fallen insbesondere
die Wertbeständigkeit der Anlagen, die stabilen Cash Flows sowie die geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen positiv ins Gewicht. Das Anlagerisiko ist dank der Verteilung auf eine Vielzahl von Liegenschaften an unterschiedlichen Standorten im Vergleich zu Direktinvestitionen reduziert. Im Weiteren dürfen Immobilienfonds maximal einen Drittel fremdverschuldet sein – ein Wert, der in der Praxis häufig sogar noch tiefer liegt – und stellen so ein vergleichsweise wenig risikoreiches Investment dar. Sie eignen sich am besten für Anlegerinnen und Anleger, die über einen Investitionshorizont von mindestens fünf Jahren verfügen.

Wie gross ist der Anteil von Immobilien in der Schweiz, die in kollektiven Gefässen verwaltet werden?
Gemäss SFAMA-Marktstatistik gehörten per Ende Dezember 2016 von den 1551 zum Vertrieb zugelassenen Schweizer Fonds 59 zur Kategorie Immobilienfonds. Das Vermögen der Immobilienfonds blieb 2016 mit rund CHF 30 Mrd. stabil. Dies entspricht einem Anteil am gesamten Fondsvolumen von 3,3% – mehr als doppelt so viel als noch vor zehn Jahren.

Im letzten Jahr hat die SFAMA die Richtlinien für Kennzahlen der Immobilienfonds angepasst. Inwiefern ist das für Anleger relevant?
Die Anpassung der Richtlinie für die Immobilienfonds wurde aufgrund der Überarbeitung der Fachinformation «Kennzahlen für Immobilienfonds» notwendig. Mit der Fachinformation stellt die SFAMA eine einheitliche und vergleichbare Information der Anleger sicher und trägt zu einer möglichst hohen Transparenz des Produkteangebotes am schweizerischen Fondsmarkt bei. Die wichtigsten in der Fachinformation aufgeführten Kennzahlen sind auch in der Unternehmens- und Aktienanalyse ge bräuchlich. Damit vereinfachen sie einen Vergleich der Anteile von Immobilienfonds mit Aktien von Immobiliengesellschaften.

Wie hat sich die Vergleichbarkeit mit ausländischen Immobilienfonds verbessert?
Im Rahmen der Informationspflichten sind die Fondsleitungen verpflichtet, regelmässig Kennzahlen zu ihren Immobilienfonds zu veröffentlichen. Damit wird die Vergleichbarkeit der Fonds untereinander gewährleistet, was zu mehr Transparenz beiträgt. Die Vergleichbarkeit mit ausländischen Immobilienfonds ist auch der SFAMA ein Anliegen. Jedoch muss beachtet werden, dass zwischen ausländischen und inländischen Immobilienfonds rechtliche Unterschiede bestehen. Trotzdem wurde bei der Überarbeitung der Fachinformation «Kennzahlen für Immobilienfonds» beispielsweise die neue Kennzahl «WAULT» (Weighted Average Unexpired Lease Term) eingeführt. Die vor allem im angelsächsischen Raum verbreitete Kennzahl gibt Auskunft über die durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der per Ende der Berichtsperiode vertraglich fixierten kommerziellen Mietverträge. Sie ist ein wichtiger Indikator für die Abschätzbarkeit und die Stabilität der Mieteinnahmen.

Welche Kennzahlen sollten Anleger besonders genau unter die Lupe nehmen, bevor sie in einen Immobilienfonds investieren?
Bevor in Immobilienfonds investiert wird, sollten alle verfügbaren Quellen wie Jahres- und Halbjahresberichte, Performance der vergangenen Jahre und sämtliche Anlegerinformationen (beispielsweise vereinfachter Prospekt) konsultiert werden. Wichtig sind dabei der Anlagefokus, die Liquidität des Fonds, die Vermietungsquote bei Immobilienfonds mit Wohnliegenschaften, das Agio/Disagio und die Anlagerendite. Oft macht es auch Sinn, vorgängig das Gespräch mit dem Anlageberater zu suchen.

Was kommt mit der Regulierungsflut mit FIDLEG, FINIG und FinfraG auf die Anbieter, aber auch auf die Immobilien-Anleger zu?
Mit FIDLEG, FINIG und FinfraG steht ein wegweisendes und umfangreiches Gesetzgebungsprojekt vor der Tür. FIDLEG und FINIG werden grosse Auswirkungen auf bestehende Regulierungen haben, so auch auf das Kollektivanlagengesetz und die dazugehörenden Verordnungen. Dies wird auch zu entsprechenden Anpassungen bei der SFAMA-Selbstregulierung führen. Der ganze Umfang der Veränderungen kann derzeit jedoch noch nicht abschliessend beurteilt werden. Für die Immobilien-Anleger und allgemein für die Immobilienfonds rechnen wir jedoch nicht mit grösseren Veränderungen aufgrund von FIDLEG, FINIG und FinfraG. Die produktspezifischen Regeln für Immobilienfonds werden weiterhin im Kollektivanlagengesetz geregelt sein.

Ist die Wiedereinführung der Lex Koller auf Kollektivanlagen nun definitiv vom Tisch? Wenn nein: Wie können Sie sich die praktische Umsetzung vorstellen?
Als Gründungsmitglied der «Allianz Lex Koller bleibt modern» ist die SFAMA seit Beginn gegen eine Verschärfung der Lex Koller engagiert. Im Rahmen der Ende Juni 2017 abgeschlossenen Vernehmlassung hat sich die SFAMA in ihrer Stellungnahme klar gegen die vorgeschlagenen Änderungen positioniert. Diese sind unnötig und nicht zielführend. Steigende Schweizer Immobilienpreise lassen sich nicht dadurch bekämpfen, dass ausländische Anleger ausgeschlossen beziehungsweise einer Bewilligungspflicht unterstellt werden. Es sind nicht ausländische Kapitalgeber, die primär Transaktionsmärkte anheizen, sondern Schweizer Marktteilnehmer aufgrund des Anlagenotstandes und des Niedrig-Zins-Umfeldes. Auch können mit den vorgeschlagenen Änderungen beispielsweise die steigenden Mieten nicht gesenkt werden. In der Branche herrscht Einigkeit darüber, dass auf eine Verschärfung zu verzichten sei. Die Revision ist in praktischer Hinsicht auch kaum umsetzbar.

Sie haben kürzlich die Kosten des aktiven Managements kritisiert, die trotz steigender Fondsvermögen nicht gesunken sind. Bei Immobilienfonds sinkt der Aufwand mit der Grösse nicht und die Regulierung erzeugt unverhältnismässige Mehrkosten. Was tut der Verband dagegen?
Die in Grossbritannien aufgekommene Gebührendiskussion hat auch die Schweiz erfasst. Die SFAMA nimmt dieses Thema auf und thematisiert die Gebührenfrage aktiv. Wir erachten eine offene Diskussion als den konstruktiveren Weg als eine Gesprächsverweigerung. Die SFAMA bringt sich auf verschiedenen Ebenen in die entsprechende Regulierungsdebatte ein. Dabei gilt es Augenmass zu behalten und nicht «überzuregulieren». Dazu gehört auch die Berücksichtigung des Umstands, dass Immobilienfonds in materieller Hinsicht nur beschränkt mit «normalen» Aktien- oder Obligationenfonds vergleichbar sind. Gerade bei Letzteren muss beachtet werden, dass sich die Regulierung in der Schweiz oftmals eng an der EU-Regulierung orientiert und diese wenig Spielraum zulässt. Selbstverständlich wird das EU-Recht nicht eins zu eins übernommen, aber auch eine gleichwertige Regulierung bedeutet in den meisten Fällen Mehraufwand und Mehrkosten.

International konnte sich das Modell der Schweizer Immobilienfonds nicht durchsetzen. Wo hapert es?
Schweizer Immobilienfonds mit ihrer halbgeschlossenen Struktur und der relativ aktive Sekundärmarkt sind in der Schweiz gut akzeptiert. Durch die fehlenden rechtlichen Möglichkeiten, Schweizer Immobilienfonds international zu vertreiben, ist das Schweizer Modell im Ausland nur wenig bekannt. Unsere Nachbarländer haben ihre eigenen Strukturen für Immobilienanlagen; oftmals sind diese gesellschaftsrechtlicher Natur. Bisher hat sich der Fokus der Immobilieninvestoren auf die Schweiz nicht nachteilig ausgewirkt. Ganz im Gegenteil: In den vergangenen zehn Jahren resultierte mit inländischen Immobilienanlagen eine beachtliche Performance von durchschnittlich 6,0% pro Jahr. Damit schlugen sie in diesem Zeitraum sogar die Aktien. Nicht zuletzt auch wegen des starken Frankens hätte sich eine Diversifikation ins Ausland zwischen 2006 und 2016 retrospektiv betrachtet nicht ausbezahlt.