«Wohnraum an Zentrumslagen wird immer gefragt sein»

Im Interview mit NZZdomizil, beantwortet Gabriela Theus, Geschäftsführerin Immofonds, 12 Fragen zum Schweizer Immobilienmarkt und zu den aktuellen Wohnbedürfnissen.

Mit welcher Immobilie hatten Sie beruflich als Erstes zu tun?
Als junge Beraterin war ich vor rund 15 Jahren in den Verkauf eines grösseren Portfolios mit Mehrfamilienhäusern in Horgen involviert. Dabei handelte es sich um gut vermietete Bestandesliegenschaften mit Potenzial, die den Immobilien im Portfolio des Immofonds nicht unähnlich waren.

Seit kurzem leiten Sie einen der bedeutendsten Immobilienfonds in der Schweiz mit mehr als 3600 Wohneinheiten im Portfolio. Was zeichnet gute Wohnliegenschaften aus?
Die Lage ist das wichtigste Kriterium jeder Immobilie, wobei für Wohnungsmieter vor allem der ÖV-Anschluss, Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung, die Länge des Arbeitsweges und auch der Aussenraum entscheidend sind. Dann bestimmen Mietpreis, Grösse der Wohnungen und Ausstattung über die Vermietbarkeit und letztlich über die Rendite für den Investor.

Der Markt für solche Gebäude hat sich zuletzt deutlich verändert. Investoren sind «heiss» auf Mehrfamilienhäuser. Entsprechend sind die Preise gestiegen, die Renditen gesunken. Wie und wo finden Sie noch gute Objekte?
Wir pflegen ein grosses Netzwerk. Für uns hat eine nachhaltige Rendite Priorität, deshalb gehen wir in der Akquisition sehr selektiv vor. In den letzten Jahren haben wir vor allem in Neubauten und in die innere Verdichtung des Portfolios investiert.

Das sogenannte Betongold ist bei Anlegern äusserst beliebt. Warum sind Fondsanteile eine gute Wahl?
Eine Investition in einen kotierten Immobilienfonds bietet sowohl privaten als auch institutionellen Anlegern die Möglichkeit, in Hunderte von Wohnungen an verschiedenen Standorten in der ganzen Schweiz und damit gut diversifiziert zu investieren. Zudem kann man die Fondsanteile auch leicht wieder verkaufen, was bei einer Direktinvestition in eine Wohnung oder ein Haus schwieriger und zeitaufwendiger ist.

Derzeit wird viel Neues gebaut. Zu viel, sagen Kritiker angesichts des steigenden Leerstands. Wie lassen sich die Risiken in diesem Segment begrenzen?
Je neuer das Portfolio, desto grösser sind die Risiken, denn die Ankaufspreise waren in den letzten paar Jahren hoch. Das drückt auf die Renditen. Es wird auch zu viel in der Peripherie gebaut, da drohen Leerstände. Wohnraum an Zentrumslagen in dynamischen Agglomerationen wie Zürich werden immer gefragt sein.

Die Kosten für Bau und Sanierung sind generell hoch. Das lässt die Mieten manchmal höher steigen, als es der Markt hergibt. Ginge es nicht günstiger?
Als langfristig orientierter Investor betrachten wir die Kosten im Verhältnis zum Lebenszyklus einer Immobilie. Natürlich ist eine Sanierung nicht billig. Billig zu bauen, ist aber vielfach langfristig teurer.

Verdichtetes Bauen gilt als eines der Rezepte. Weshalb fehlt dafür oft die Akzeptanz?
In städtischen Zentren ist Verdichtung gut akzeptiert – Städte waren schon immer dicht bebaut. In der Agglomeration ist dieser Gedanke noch nicht überall angekommen. Obwohl weite Gebiete dicht besiedelt sind, sehen sich die Bewohner noch als Dorfbevölkerung. Hier ist es umso wichtiger, den politischen Prozess sorgfältig zu gestalten und städtebaulich und architektonisch gute Lösungen zu entwickeln.

Kritiker bemängeln, rein ökonomisch motiviertes Bauen und Handeln bringe nur langweilige Investorenarchitektur hervor. Warum stellen Investoren vor allem Schuhschachteln und Crèmeschnitten in die Landschaft?
Ich glaube, dass funktionale Architektur sehr hochwertige Resultate liefern kann und der städtebauliche Anspruch an einen Neubau hinsichtlich Eingliederung in den nachbarschaftlichen Kontext in der Schweiz insgesamt sehr hoch ist.

Wie gehen Sie bei den eigenen Bauvorhaben vor?
Bei Projektentwicklungen führen wir in der Regel ein Studienverfahren durch, um architektonisch und wirtschaftlich attraktive Projekte zu entwickeln. Zurzeit laufen entsprechende Verfahren in Lausanne, Cham und Zürich. In Zürich haben wir für die Verdichtung eines Areals ein Vorprojekt ausgearbeitet und warten nun auf die Inkraftsetzung der neuen Bau- und Zonenordnung, um das Projekt starten zu können.

Die Gesellschaft wird älter und zugleich mobiler. Wie verändern sich unsere Wohnbedürfnisse?
Die Mobilität bezieht sich weniger auf den Wohnort als auf die Pendeldistanzen. Im Durchschnitt bleiben Schweizer sieben Jahre in einer Wohnung und ziehen innerhalb eines Radius von fünf Kilometern um. Eine starke Veränderung sehen wir bei der Anzahl der Single-Haushalte, die in Zukunft weiter zunehmen wird. Schwellenfreiheit ist heute bereits Standard im Neubau. So können ältere Menschen lange in den eigenen vier Wänden wohnen.

Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine zunehmende Regulierungsdichte aus. Auf welche Vorgabe könnte man problemlos verzichten?
Die Regulierung im Immobilienmarkt schlägt leider vielfach den Sack und meint den Esel. So beschränkte man mit der Zweitwohnungsinitiative den Bau von Ferienwohnungen, möchte aber eigentlich das Problem der kalten Betten lösen. Ein System mit Belegungsanreizen wäre meines Erachtens hier viel effizienter.

Wenn Sie nicht an Immobilien denken, womit beschäftigen Sie sich gern?
Meine beiden schulpflichtigen Kinder halten mich auf Trab, ich jogge viel und koche leidenschaftlich gern.

Interview: David Strohm

Interview herunterladen (PDF, 227kb, DE)