Solide Performance von indirekten Immobilienanlagen im Jahr 2025
Sinkende CHF-Leitzinsen haben die Performance von Schweizer Immobilienanlagen im vergangenen Jahr positiv beeinflusst. Die Jahresrendite des Index für kotierte Schweizer Immobilienfonds betrug per Ende Dezember 10.6 Prozent. Die Performance von Immobilienfonds lässt sich grundsätzlich in drei Komponenten unterteilen: Veränderung des Nettoanlagevermögens (NAV), Ausschüttungsrendite sowie Veränderung der Auf- respektive Abschläge gegenüber dem NAV (Agio). Während die Performance in den vergangenen Jahren zu einem grossen Teil auf den Anstieg der Agios zurückzuführen war, verteilte sie sich in diesem Jahr gleichmässiger auf die drei Komponenten. Die Agios stiegen im vergangenen Jahr (per Ende November 2025) von 32 Prozent auf 36 Prozent. Agios weisen eine negative Korrelation zum vorherrschenden Zinsniveau auf, da sinkende Zinsen in der Regel zu steigenden Agios führen und die Investoren aufgrund tieferer Opportunitätskosten bereit sind, einen höheren Aufpreis für Immobilienanlagen zu bezahlen. Agios sind die volatilste der drei Renditekomponenten. Stabile Ausschüttungserträge, die sich in den letzten Jahren kontinuierlich im Bereich zwischen 2 und 3 Prozent bewegten, sowie gestiegene NAVs trugen im vergangenen Jahr ebenfalls zur guten Performance der Anlageklasse bei.

Institutionelle Anleger sind auf dem heimischen Immobilienmarkt präsent
Institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen verfügen über hohe Kapitalbeträge, die investiert werden müssen. Schweizer Pensionskassen verwalten insgesamt Vermögen von über CHF 1 000 Milliarden. Studien zeigen, dass über 20 Prozent dieses Anlagevermögens im Schweizer Immobilienmarkt investiert sind – sowohl über Direktanlagen als auch über indirekte Kollektivanlagen. Gemäss der Verordnung über die berufliche Vorsorge BVV2 beträgt die maximal zulässige Immobilienquote 30 Prozent. In begründeten Ausnahmefällen darf diese Obergrenze jedoch überschritten werden, wovon bereits rund ein Fünftel aller Schweizer Pensionskassen Gebrauch macht. In einem Tiefzinsumfeld dürfte die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere vonseiten institutioneller Anleger, erneut anziehen oder zumindest stabil bleiben. Dies wirkt unterstützend auf die Immobilienpreise.

Abschaffung des Eigenmietwerts
Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk entschieden, dass der Eigenmietwert abgeschafft werden soll. Beim Eigenmietwert handelt es sich um ein fiktives Einkommen. Liegenschaftsbesitzer, die ihre Immobilie selbst nutzen, mussten dieses fiktive Einkommen in der Vergangenheit jeweils versteuern. Im Gegensatz dazu konnten Schuldzinsen und die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft vom Einkommen abgezogen werden. Zukünftig fallen beide Aspekte weg: Liegenschaftsbesitzer müssen kein fiktives Einkommen mehr versteuern, dürfen aber im Gegenzug auch keine Schuldzinsen und Kosten für den Unterhalt vom steuerbaren Einkommen abziehen. Der Eigenmietwert wird allerdings nicht sofort abgeschafft – die Kantone sollen Zeit erhalten, um eine neue Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen. Zudem will der Bund Liegenschaftsbesitzern die Möglichkeit geben, allfällige Sanierungen durchzuführen, solange diese noch abzugsfähig sind. Die Neuerung tritt voraussichtlich per Januar 2028 in Kraft und wird wahrscheinlich keinen signifikanten Einfluss auf die Immobilienpreise haben.

Negativzinsen im Jahr 2026 nicht ausgeschlossen
Die Schweizerische Nationalbank SNB hat den Leitzins im vergangenen Jahr schrittweise auf 0 Prozent gesenkt. Rückläufige Inflationsraten auf einem tiefen Niveau und ein starker Franken gehörten zu den Gründen für diese Zinssenkungen. Trotz der Zinssenkungen befindet sich das Preisniveau in der Schweiz immer wieder an der Schwelle zur Deflation. Zudem hat der Euro, die Währung der wichtigsten Schweizer Handelspartner, im November einen Tiefstand gegenüber dem Franken erreicht. Das macht Waren aus der Eurozone für Schweizer Firmen und Konsumenten günstiger; man spricht von «importierter Deflation». Allerdings führt ein starker Franken dazu, dass Schweizer Güter und Dienstleistungen für Abnehmer aus der Eurozone relativ betrachtet teurer werden, was der exportorientierten Schweizer Wirtschaft schadet. Die Schweizerische Nationalbank hat derzeit nicht vor, sich wieder auf ein Negativzinsterrain zu begeben. Ein schwacher Euro könnte allerdings dazu führen, dass eine Rückkehr zu Negativzinsen notwendig wird. Interventionen am Devisenmarkt wären ebenfalls eine Möglichkeit, um den Franken zu schwächen. Das würde allerdings dazu führen, dass die ohnehin schon grosse Bilanz der SNB weiter anwachsen würde, und zudem haben die USA die Schweizerische Nationalbank als «Währungsmanipulator» ohnehin schon auf dem Radar. Die Märkte erwarten für das nächste Jahr keine Anpassung der Leitzinsen, halten allerdings eine Zinssenkung für realistischer als eine Zinserhöhung.

Angebotsmieten steigen 2026 weiter, aber langsamer
Studien gehen davon aus, dass die Angebotsmieten im nächsten Jahr weiter steigen werden, jedoch langsamer als in der Vergangenheit. Wüest Partner geht davon aus, dass sich die Angebotsmieten um 0.7 Prozent verteuern. Bei den Bestandsmieten wird dagegen ein Rückgang um 0.8 Prozent erwartet. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden sich gemäss Wüest Partner weiter verteuern, und zwar um 2.8 respektive 3.1 Prozent. Die Tätigkeit am Baumarkt wird weiter anziehen, was unter anderem auf den Sanierungsboom infolge der Abschaffung des Eigenmietwerts zurückzuführen ist. 

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