Gute Rücklaufquote, Zufriedenheit steigerungsfähig
Nach der Wohnungsmieterschaft im Vorjahr wurde im Jahr 2024 nun auch die Gewerbemieterschaft zu einer Online-Befragung eingeladen. Erfreulicherweise haben rund 30% der erreichten Mieterschaft an der Zufriedenheitsevaluation teilgenommen. Der Rücklauf liegt somit deutlich über der Benchmark von 20%.

Insgesamt sind die befragten Gewerbemieter mit dem Mietverhältnis zufrieden. Die Gesamtzufriedenheit liegt mit 6.2 von 10 Punkten allerdings leicht unter dem Benchmark. Situativer Handlungsbedarf wurde bei der Zufriedenheit mit der Hauswartung und der Liegenschaftsbewirtschaftung identifiziert. Um die Zufriedenheit zu verbessern, wurde in Zusammenarbeit mit den Bewirtschaftungs- und Hauswartungsunternehmen eine detaillierte Analyse durchgeführt. Der Fokus für Massnahmen wurde insbesondere auf Gewerbeliegenschaften gelegt, die eine Bewertung unter 6 Punkten aufweisen.

Aufräumaktion, neue Signaletik und Mieterfeste
Als Vermieterin ist es der Fondsleitung wichtig, auf Basis der Mieterbefragung konkrete Verbesserungen zu erzielen. Sämtliche offenen Mieterkommentare der beiden Befragungen wurden geprüft und auch persönlich beantwortet, sofern die Kontaktdaten verfügbar waren. Rund 30% der Kommentare haben jeweils zur Ableitung von Massnahmen geführt.

So konnten beispielsweise bei der Liegenschaft an der Tössfeldstrasse in Winterthur verschiedene Rückmeldungen berücksichtigt werden. Die 1989 errichtete Liegenschaft mit rund 30 Gewerbemietern ist seit 2020 im Portfolio des IMMOFONDS. Einzelne Themen aus der Vorgeschichte, so etwa ausstehende Nebenkostenabrechnungen und häufige Wechsel in der Bewirtschaftung, tauchen in der Befragung zwar noch auf, konnten zwischenzeitlich aber in Mietergesprächen aufgenommen und behoben werden.

Für die Liegenschaft wurden ein neues Messkonzept sowie ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) aufgesetzt. Weiter konnte die bemängelte Ordnung auf dem Areal mit Rundschreiben und Aufräumaktionen verbessert werden. Die gewünschte Instandsetzung eines Arealtors, eines Warenlifts und einer Hebebühne wurde ebenfalls umgesetzt. Im Zuge der Weiterentwicklung der Liegenschaft sollen zudem künftig die Umgebung aufgewertet, eine einheitliche Signaletik eingeführt und gewisse Zutrittsbeschränkungen implementiert werden. Erfreulich ist überdies, dass die Gewerbemieterschaft sich gut versteht, sich manchmal gegenseitig aushilft und mit Unterstützung der Vermieterin gemeinsame Mieterfeste organisiert.

Auch für weitere Anregungen aus der Mieterbefragung wurde eine Lösung gesucht, sei es eine zentrale Landing Page für Anliegen, die Priorisierung von Unterhaltsarbeiten oder die Anpassung der Reinigungsintervalle. Künftig wird zudem erwartet, dass die Bewirtschaftungsunternehmen beim Indikator der Mieterzufriedenheit mindestens das Benchmark-Niveau erreichen.

Mehr Mieterdialog dank «Green Lease»-Mietverträgen
Die Fondsleitung führt aktuell bei mehr als 30 Liegenschaften im Bestand auf freiwilliger Basis einen «Green Lease»-Mietvertrag ein – und als Pionierleistung auch im grösseren Umfang bei Wohnliegenschaften. Das Rollout der grünen Mietverträge wird genutzt, um die Akzeptanz für Nachhaltigkeitsmassnahmen der Eigentümerin generell zu stärken und die Mieterschaft für mehr eigenes Engagement zu mobilisieren. Ab Mitte 2025 wird der «Green Lease»-Mietvertrag als Standardmietvertrag eingesetzt.

Gemäss den «Green Lease»-Bestimmungen sollen zwischen Vermieterin und Mieterschaft Verbrauchsdaten ausgetauscht und gemeinsam nachhaltige Massnahmen zur Ressourcenschonung, zum Einkauf von erneuerbarem Strom oder zur Förderung der nachhaltigen Mobilität umgesetzt werden. Damit dies geschehen kann, braucht es mehr Kommunikation zwischen den beiden Parteien.

So wird mit der Mieterbefragung im Jahr 2025 Neuland beschritten: Die Befragung umfasst erstmals gleichzeitig die gesamte Wohn- und Gewerbemieterschaft und macht – neben den Kernfragen zur Mieterzufriedenheit – die mieterseitige Bereitschaft zur Umsetzung von ESG-Massnahmen in Zusammenarbeit mit der Vermieterin zum Thema. Marc Herter, Senior Research Consultant beim Befragungsunternehmen Yougov, der die Mieterbefragungen der Fondsleitung seit Beginn begleitet, unterstreicht die Stossrichtung: «Befragungen bieten einen optimalen Ausgangspunkt zur Lancierung des Mieterdialogs bei grünen Mietverträgen.» Unabhängig vom Status des Mietvertrags dürfen aber alle Mieterinnen und Mieter ihr Interesse daran zum Ausdruck bringen, weitere Nachhaltigkeitsmassnahmen in Zusammenarbeit mit der Vermieterin voranzutreiben. Im Nachgang zur Befragung sollen bedarfsgerechte Umsetzungsprojekte aufgegleist werden.