Un budget pour l'énergie grise
Depuis que le passage progressif aux systèmes de chauffage renouvelables est devenu la norme, les émissions de gaz à effet de serre liées à la construction – également appelées «énergie grise» – font l’objet d’une attention accrue.

Grâce à l’exigence initiale de conformité avec les objectifs du label «Société à 2 000 watts», un budget ambitieux pour l’énergie grise a été fixé dès le début lors du développement du grand site Wankdorfcity 3. Cette priorité reste d’actualité – malgré la suppression du label – et sera désormais attestée par le certificat de site lancé en 2023 selon le standard Construction Durable Suisse (SNBS).

La construction de Wankdorfcity 3 a débuté en 2025. Le projet, qui offrira à terme de l’espace pour environ 1 500 emplois, 500 logements locatifs et des sites de formation, est désormais 
entré dans une phase de réalisation qui s’étendra sur plusieurs années. Un approvisionnement énergétique durable est assuré par une pompe à chaleur géothermique qui alimente les 
110 000 m^² de surface de référence énergétique.

La préservation du patrimoine est un point d'ancrage pour le CO_₂
Pour chacun des huit terrains à bâtir du site, les émissions de gaz à effet de serre liées à la construction ont été comptabilisées séparément. Ces bilans de GES constituent les conditions préalables à l’obtention du permis de construire. Martin Kärcher, Senior Manager du cabinet de conseil immobilier icccon AG et également secrétaire technique du standard, a participé au projet dès le début et a établi et optimisé les bilans.

«Nous avons eu quelques sueurs froides», confie M. Kärcher, «mais le résultat est un excellent projet immobilier». Dans le pré-certificat, SNBS attribue d’ailleurs de très bonnes notes au site. La certification définitive devrait intervenir en 2029, lorsque la ville empilée sera achevée.

La complexité du projet, avec ses bâtiments de constructions différentes, a constitué un défi de taille. Il a néanmoins été possible, dès la phase de planification, de poursuivre des objectifs de durabilité uniformes pour l’ensemble du site. La discussion sur la mise en œuvre, menée par icccon AG en tant que conseillère avec les nombreux planificateurs chargés de l’exécution, s’est avérée plus exigeante afin de respecter les valeurs d’émissions prévues – en partie grâce à des économies de matériaux.

Selon M. Kärcher, la préservation du bâtiment de stockage et de la «Shedhalle» a constitué un «point d’ancrage CO_₂», «car cela a contribué à améliorer le bilan des GES pour l’ensemble du site». En effet, la rénovation de bâtiments existants entraîne généralement des émissions nettement plus faibles que la construction de nouveaux bâtiments.

Le choix d’une construction hybride en bois pour les immeubles d’habitation de neuf étages des parcelles 3 et 4 réduit également le bilan des GES. Le béton est utilisé pour le sous-sol, la dalle de sol et le noyau des bâtiments, tandis que le reste est en bois d’épicéa. «Cette utilisation du bois entraîne une empreinte carbone nettement plus faible», explique Kim Riese, responsable du développement au sein de la direction du fonds, «et pourrait même, selon de récentes discussions entre experts, être considérée comme un stockage temporaire d’environ 500 tonnes de CO_₂».

Au printemps 2026, un grand nombre d’éléments en bois ont été préfabriqués, dont 500 éléments de murs et de plafonds et plus de 1 000 dalles de plafond et de balcon. La précision est particulièrement importante dans ce travail, car un montage sans accroc nécessite un travail au millimètre près. Un défi particulier sur le chantier 3 a été un porte-à-faux de 4 mètres de long, soutenu par des entretoises en bois massif et des tirants qui doivent pouvoir résister aux intempéries.

Des poteaux solides réduisent les émissions
Le bâtiment résidentiel et de bureaux d’E2A sur le terrain 6 est construit selon une méthode conventionnelle. Cela entraîne des émissions de CO_₂ plus élevées qu’une construction hybride en bois, qui a également été étudiée mais qui a dû être écartée pour des raisons de coût. Afin de réduire l’énergie grise, la structure de la construction en béton a été optimisée.

Au lieu de poteaux classiques, on utilise des «voûtes» comme poutres de plafond. Une voûte est un élargissement d’un poteau, par ailleurs de largeur uniforme, au niveau de la jonction avec le plafond. «Grâce à cette variante de poteaux, nous pouvons réduire l’épaisseur du plafond de 28 à 22 cm. Cela signifie que nous économisons beaucoup de béton, ce qui a un impact positif sur le bilan des GES», explique Alexander Struck, chef de projet global en architecture pour le lot 6.

Une réduction supplémentaire est obtenue grâce à la construction légère des cloisons dans les étages d’habitation. Cela permet d’économiser du béton de structure tant dans les étages que dans la sous-structure. «Au total, grâce aux mesures structurelles prises dans le cadre du projet – en particulier par rapport à d’autres immeubles de grande hauteur –, nous avons apporté une très bonne contribution à la durabilité», résume 
M. Struck.

Des gratte-ciel aux tiny houses 
Compte tenu de la forte densité du site et de la géométrie complexe des bâtiments, le projet global Wankdorfcity 3 répond bien aux exigences en matière d'émissions liées à la construction. La moyenne calculée des émissions de GES s'élève à un peu plus de 10 kg d'équivalent CO₂ par m² de surface de référence énergétique. Ainsi, la valeur limite 1 exigeante de 9 kg selon SNBS ou Minergie-ECO est certes légèrement dépassée, mais la valeur limite 2 de 12 kg est nettement inférieure.

Il convient de noter que les immeubles de grande hauteur constituent des cas particuliers en matière d’énergie grise: la forte densité d’installations – due notamment aux systèmes d’extinction automatique prescrits par la loi lors de la mise en place de systèmes photovoltaïques innovants en façade – ainsi que la masse supplémentaire nécessaire à la stabilité statique font que ces bâtiments ne sont pas directement comparables à des constructions moyennes. Dans ce contexte, les valeurs atteintes témoignent déjà d’efforts particuliers en matière de conception et de construction.

Les neuf «tiny houses» préfabriquées en bois, installées au printemps dernier sur le bâtiment de stockage existant, n’ont pratiquement aucun impact sur le bilan des GES. D’une superficie de 22 m^², elles sont compactes, partiellement meublées, équipées de panneaux photovoltaïques sur le toit et partagent une buanderie ainsi qu’une salle commune avec cuisine. En tant que première utilisation résidentielle, elles apporteront de la vie au site.

Les aménagements réalisés par les locataires ne sont pas pris en compte dans le bilan du site du Wankdorfcity 3. Ceux-ci peuvent varier considérablement en fonction des intentions d’utilisation. La direction du fonds propose un guide à cet effet et se réjouit que les locataires poursuivent leurs propres objectifs en matière d’aménagement durable.

Un guide ambitieux
Sur la base des expériences acquises dans le cadre du projet Wankdorfcity 3, un guide interne sur le bilan des GES a été élaboré pour l’ensemble des projets de développement; il est utilisé depuis fin 2025. Ce guide s’appuie sur la méthodologie définie dans le standard SNBS ou selon Minergie-Eco. Pour les nouvelles constructions, la valeur limite 2 est considérée comme l’exigence minimale. Pour les projets ambitieux ou ceux bénéficiant de conditions optimales, ainsi que pour les rénovations complètes, on vise la valeur limite 1, plus basse.

Au début du projet, un bilan simplifié est établi sur la base de quelques critères afin de fixer une valeur cible. Cette valeur cible est intégrée dès le départ dans le cahier des charges du projet ou les spécifications de planification. À partir d’un projet d’une valeur de CHF 10 millions, le bilan des GES est actualisé à chaque phase. Pour les projets de moindre envergure, seul le début de l’avant-projet fait l’objet d’un bilan, et une mise à jour est effectuée à la fin du projet.

Cette approche est actuellement appliquée dans les études relatives à divers projets de développement. Même si les bilans de GES n’ont qu’une valeur informative limitée à un stade précoce de la planification, cette approche renforce l’accent mis sur une construction durable et précise les directives pour l’élaboration de l’avant-projet. Le bilan systématique des projets vise en outre à garantir que des données fiables soient disponibles à l’avenir pour l’élaboration d’une trajectoire de réduction des émissions de gaz à effet de serre dans le secteur de la construction.

Un viabilisation efficace et la préservation du parc immobilier sont rentables
Des projets de développement en cours depuis un certain temps déjà à Prilly et à Bâle ont également fait l’objet d’un bilan en vue d’une certification SNBS prévue et montrent que l’efficacité des plans d’étage et la préservation du patrimoine immobilier sont rentables. Le projet de Prilly est actuellement en cours de réalisation; il comprend à la fois de nouvelles constructions complémentaires et des rénovations de bâtiments existants et, grâce à un viabilisation efficace, affiche un bon bilan global d’environ 8 kg, soit un peu plus que la valeur limite 1.

Le projet de la Nauenstrasse à Bâle est en phase d’obtention du permis de construire; il combine surélévation, nouvelle construction et rénovation complète et atteint également, grâce à une préservation maximale du patrimoine existant, un bilan global d’environ 8 kg – un résultat qui aurait été difficile à atteindre avec une simple reconstruction de remplacement, également soumise à contrôle.