Ein Budget für die graue Energie
Seitdem die schrittweise Umstellung auf erneuerbare Heizungen zum Standard geworden ist, rücken die Treibhausgasemissionen in der Erstellung – auch bekannt als graue Energie – stärker in den Fokus.

Dank der ursprünglichen Vorgabe, mit den Zielen des Labels 2 000-Watt-Gesellschaft in Einklang zu stehen, war bei der Entwicklung des grossen Areals Wankdorfcity 3 frühzeitig ein ambitioniertes Budget für die graue Energie gesetzt. Diese Priorität gilt – trotz des eingestellten Labels – weiter-hin und wird nun mit dem 2023 lancierten Areal-Zertifikat nach dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) nachgewiesen.

Der Baustart der Wankdorfcity 3 ist im Jahr 2025 erfolgt. Nun befindet sich das Vorhaben, das im Endausbau den Raum für rund 1 500 Arbeitsplätze, 500 Mietwohnungen und Bildungsstandorte bietet, in einer mehrere Jahre dauernden Realisierungsphase. Mit einer Erdsonden-Wärmepumpe, welche die 110 000 m2 Energiebezugsfläche versorgt, ist eine nachhaltige Energieversorgung gesichert.

Ein CO2-Ankerpunkt ist der Bestandserhalt
Für jedes der acht Baufelder auf dem Areal wurden die Treibhausgasemissionen der Erstellung separat bilanziert. Diese THG-Bilanzen bilden jeweils die Voraussetzungen für die Baubewilligung. Martin Kärcher, Senior Manager des Immobilienberaters icccon AG und gleichzeitig technischer Sekretär des Standards, war von Anfang an dabei und hat die Bilanzen erstellt und optimiert.

«Wir haben ein paar Mal geschwitzt», sagt Kärcher, «entstanden ist ein ausgezeichnetes Arealprodukt.» Im Vorzertifikat attestiert SNBS dem Areal entsprechend sehr gute Noten. Die definitive Zertifizierung erfolgt voraussichtlich im Jahr 2029, wenn die gestapelte Stadt fertig gebaut ist.

Eine grosse Herausforderung war die Komplexität des Vorhabens mit seinen unterschiedlich konstruierten Bauten. Dennoch gelang es in der Planungsphase, für das gesamte Areal einheitliche Nachhaltigkeitsziele zu verfolgen. Anspruchsvoller war dann die Diskussion über die Umsetzung, welche die icccon AG als Beraterin mit den zahlreichen ausführenden Planern geführt hatte, um die beabsichtigten Emissionswerte – teilweise mit Materialeinsparungen – einzuhalten.

Ein «CO2-Ankerpunkt» war gemäss Kärcher der Erhalt des Magazingebäudes und der Shedhalle, «denn dies verhalf zu einer besseren THG-Bilanz für das ganze Areal» Renovationen von Bestandsgebäuden führen schliesslich im Normal-fall zu wesentlich tieferen Emissionen als Neubauten. 

Die Wahl einer Holz-Hybrid-Bauweise für die neungeschos-sigen Wohnbauten der Baufelder 3 und 4 senkt ebenfalls die THG-Bilanz. Für Untergeschoss, Bodenplatte und den Kern der Häuser wird Beton verwendet, für alles andere Fichtenholz. «Dieser Einsatz von Holz bringt eine deutlich geringere CO2-Belastung mit sich», erklärt Kim Riese, Leiter Entwicklung bei der Fondsleitung, «und könnte nach neuen Fachdiskussionen sogar als temporäre Speicherung von rund 500 t CO2 gewertet werden».

Im Frühjahr 2026 wurde eine grosse Anzahl von Holzbauteilen vorproduziert, darunter 500 Wand- und Deckenelemente und über 1 000 Decken und Balkonplatten. Bei dieser Arbeit ist Präzision besonders wichtig, weil eine reibungslose Montage millimetergenaue Arbeit erfordert. Eine besondere Herausforderung beim Baufeld 3 war eine 4 Meter lange Auskragung, die mit massiven Holzstreben und Zugbändern abgefangen wird, welche Witterungseinflüssen standhalten können müssen.

Starke Stützen sparen Emissionen
Der Wohn- und Bürobau von E2A auf dem Baufeld 6 wird in konventioneller Bauweise erstellt. Das bringt höhere CO2-Emissionen mit sich als ein Holz-Hybrid-Bau, der ebenfalls geprüft, jedoch auch aus Kostengründen verworfen werden musste. Um die graue Energie zu reduzieren, wurde die Struktur der Betonkonstruktion optimiert.

Statt herkömmlicher Stützen werden «Vouten» als Deckenträger verwendet. Eine Voute ist eine Verbreiterung einer sonst gleichmässig breiten Stütze am Übergang zur Decke. «Dank dieser Stützenvariante können wir die Deckendicke von 28 auf 22 cm reduzieren. Das heisst wir sparen viel Beton, was sich positiv auf die THG-Bilanz auswirkt», sagt Alexander Struck, Gesamtprojektleiter Architektur für das Baufeld 6.

Eine weitere Reduktion gelingt durch die Leichtbauweise für die Trennwände in den Wohngeschossen. Dies spart konstruktiven Beton in den Etagen als auch im Unterbau. «Insgesamt erzielten wir mit den Strukturmassnahmen beim Projekt – insbesondere im Vergleich mit anderen Hochhausbauten – einen sehr guten Beitrag zur Nachhaltigkeit», resümiert Struck.

Von Hochhäusern zu Tiny Houses
Angesichts der hohen Dichte des Areals sowie der komplexen Geometrien der Baukörper erfüllt das Gesamtprojekt Wankdorfcity 3 die Anforderungen an die Erstellungsemissionen in guter Weise. Der berechnete Durchschnitt der THG-Emissionen liegt bei etwas über 10 kg CO₂-Äquivalenten pro m² Energiebezugsfläche. Damit wird der anspruchsvolle Grenzwert 1 von 9 kg nach SNBS bzw. Minergie-ECO zwar leicht überschritten, der Grenzwert 2 von 12 kg jedoch deutlich unterschritten.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass Hochhäuser hinsichtlich der grauen Energie Sonderfälle darstellen: Die hohe Installationsdichte – etwa aufgrund gesetzlich vorgeschriebener Sprinkleranlagen bei Installation von innovativen Fassaden-Photovoltaikanlagen – sowie die für die statische Stabilität erforderliche zusätzliche Masse führen dazu, dass solche Gebäude nicht 
direkt mit durchschnittlichen Bauwerken vergleichbar sind. Vor diesem Hintergrund sind die erreichten Werte bereits Ausdruck besonderer planerischer und konstruktiver Anstrengungen.

Bei der THG-Bilanz kaum zu Buche schlagen die neun aus Holz vorfabrizierten Tiny Houses, die im Frühjahr dieses Jahres auf dem bestehenden Magazingebäude installiert wurden. Sie sind mit 22 m² kompakt, teilmöbliert, haben PV-Anlagen auf dem Dach und teilen sich eine Waschküche sowie einen Gemeinschaftsraum mit Küche. Als erste Wohnnutzung werden sie Leben ins Areal bringen. 

Nicht Teil der Bilanzierung für das Areal Wankdorf sind die Ausbauten der Mieterschaft. Diese können je nach Nutzungsabsichten sehr unterschiedlich ausfallen. Die Fondsleitung bietet dafür einen Leitfaden an und begrüsst es, wenn die Mieterschaft eigene Ziele für einen nachhaltigen Ausbau verfolgt. 

Ambitionierter Leitfaden
Auf Basis der Erfahrungen im Projekt Wankdorfcity 3 wurde ein interner Leitfaden zur THG-Bilanzierung für sämtliche Entwicklungsprojekte erstellt, der seit Ende 2025 zum Einsatz kommt. Der Leitfaden orientiert sich an der Methodik, wie sie im Standard SNBS bzw. nach Minergie-Eco vorgegeben ist. Für Neubauten gilt als Mindestanforderung der Grenzwert 2. Für ambitionierte Projekte oder solche mit optimalen Voraussetzungen ebenso wie für Gesamtsanierungen wird der tiefere Grenzwert 1 angestrebt.

Zu Beginn des Projekts wird eine vereinfachte Bilanzierung anhand weniger Kriterien zur Festlegung eines Zielwerts vorgenommen. Dieser Zielwert wird als Vorgabe bereits in das Projektpflichtenheft oder die Planungsvorgaben aufgenommen. Ab einer Projektgrösse von CHF 10 Mio. wird die THG-Bilanzierung in jeder Phase aktualisiert. Bei kleineren Projekten wird nur die frühe Phase des Vorprojekts bilanziert und eine Aktualisierung nach Projektabschluss vorgenommen.

Dieses Vorgehen kommt derzeit in den Studien zu verschiedenen Entwicklungsprojekten zur Anwendung. Auch wenn THG-Bilanzen in einer frühen Planungsphase nur eine eingeschränkte Aussagekraft haben, stärkt das Vorgehen den Fokus auf eine nachhaltige Bauweise und präzisiert die Vorgaben für die Ausarbeitung des Vorprojekts. Die konsequente Bilanzierung der Projekte soll zudem sicherstellen, dass künftig belastbare Daten für die Entwicklung eines Absenkpfads der Treibhausgasemissionen in der Erstellung zur Verfügung stehen.

Effiziente Erschliessung und Bestandserhalt lohnen sich  
Bereits seit einiger Zeit laufende Entwicklungsprojekte in Prilly und in Basel wurden aufgrund einer geplanten SNBS-Zertifizierung ebenfalls bereits bilanziert und zeigen, dass sich Grundrisseffizienz und Bestandserhalt lohnen. Das Projekt in Prilly wird zurzeit realisiert, es umfasst sowohl neue Ergänzungsbauten als auch Bestandssanierungen und erreicht dank einer effizienten Erschliessung eine gute Gesamtbilanz mit rund 8 kg und liegt nur leicht über Grenzwert 1.

Das Projekt an der Nauenstrasse in Basel ist in der Baubewilligungsphase, kombiniert Aufstockung, Neubau sowie Gesamtsanierung und kommt in der Gesamtbilanz dank weitgehendem Bestandserhalt ebenfalls auf einen Wert von rund 8 kg – ein Ergebnis, das mit einem ebenfalls geprüften, reinen Ersatzneubau anspruchsvoll zu erreichen gewesen wäre.