Zinsen und Geldpolitik
Die Schweizer Wirtschaft setzt ihren moderaten und stabilen Wachstumskurs fort. Für 2026 erwartet die Expertengruppe Konjunkturprognosen des Bundes (Staatssekretariat für Wirtschaft, SECO) ein reales Wirtschaftswachstum von 1,7 Prozent (nach einer früheren Schätzung von 0,9 Prozent), gestützt durch einen robusten Arbeitsmarkt und eine verlässliche Inlandsnachfrage.

SNB hält Füsse vorerst still
Das Zinsumfeld bleibt der wichtigste Taktgeber für kotierte Schweizer Immobilienanlagen. Am 24. September 2026 beliess die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins bei 0 Prozent. Dieser Entscheid kam für den Markt wenig überraschend, da bereits im Vorfeld die Erwartung eines anhaltenden Nullzinsniveaus bis Ende 2027 vorherrschte. Zwar stieg die Jahresteuerung im September von 0,8 auf 1,0 Prozent, doch liegt die Inflation gemäss der SNB-Jahresprognose von 0,7 Prozent weiterhin im Zielbereich. Der jüngste Teuerungsschub ist vor allem energiebedingt: Ein schwächerer Franken verteuerte die Importgüter, während höhere Preise für Heizöl und Treibstoffe die Kategorien «Wohnen und Energie» sowie «Verkehr» nach oben trieben. Dass kein breiter Preisdruck vorliegt, zeigt auch die Kerninflation, die im September bei moderaten 0,5 Prozent lag.

Konjunkturelle Bremswirkung verzögert die Zinswende
Trotz der stabilen Ausgangslage preist der Derivatmarkt aufgrund des jüngsten Anstiegs der Inflation momentan eine Zinserhöhung im ersten Halbjahr 2027 ein. Bis Ende 2027 werden derzeit mindestens zwei Zinsschritte eingepreist. Diese Erwartungen erscheinen jedoch wenig überzeugend, da die Geldpolitik nicht zwingend auf einen vorübergehenden, energiebedingten Preisschock reagieren muss. Höhere Kosten für Treib- und Brennstoffe wirken ähnlich wie eine Konsumsteuer: Sie entziehen den Haushalten Kaufkraft, schwächen die Gesamtnachfrage und dämpfen damit die Konjunktur. Diese automatische Abkühlung begrenzt längerfristige Inflationsrisiken. Während die Europäische Zentralbank (EZB) angesichts einer hartnäckigeren Teuerung ihre Zinsen bereits auf 2,25 Prozent angehoben hat, kann die SNB aufgrund der Inflations- und Konjunkturdynamik in der Schweiz vorerst abwarten.

Wohnimmobilien – Qualität hat ihren Preis
Immobilienfonds profitieren im aktuellen Zinsumfeld von tiefen kurzfristigen Finanzierungskosten. Gleichzeitig bestimmt die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen wesentlich, welche Rendite Investoren für Immobilienanlagen verlangen. Steigen die langfristigen Zinsen, sinkt die relative Attraktivität von Immobilienanlagen, wodurch insbesondere die Agios kotierter Fonds unter Druck geraten können.

Grundsätzlich präsentiert sich aber der Schweizer Wohnimmobilienmarkt weiterhin robust. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, während das Angebot knapp ist. Stabile beziehungsweise steigende Mieten, tiefe Leerstände und steigende Substanzwerte stützen die Ertragskraft vieler Wohnportfolios. Die strukturelle Knappheit von Wohnraum ist dabei ein wichtiger Unterschied zu anderen Marktsegmenten. In wirtschaftlich starken Regionen trifft eine hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot. Dies unterstützt die Vermietbarkeit und schafft für Eigentümer eine vergleichsweise stabile Ertragsbasis. Diese Qualität hat allerdings ihren Preis. Gerade Wohnimmobilienfonds weisen teilweise sehr hohe Agios auf. Für langfristige Anlegerinnen und Anleger stellt sich deshalb die Frage, wie viel des zukünftigen Wachstums bereits im heutigen Börsenkurs enthalten ist.

Entwicklung kotierter Immobilienfonds
Der Gesamtmarkt für kotierte Schweizer Immobilienfonds, gemessen am SWIIT Index, verzeichnet im bisherigen Jahresverlauf eine leicht rückläufige beziehungsweise konsolidierende Seitwärtsbewegung. Ende September lag der SWIIT Index seit Jahresbeginn mit 3 Prozent im Minus. Hinter dieser moderaten Indexbewegung verbirgt sich allerdings eine beträchtliche Streuung zwischen den einzelnen Fonds.

Grafik: Kursverlauf des SWIIT Index (5 Jahre)

Diese Korrektur hat die hohen Bewertungen vom Jahresanfang reduziert. Entsprechend haben sich auch die Agios (Kursaufschläge gegenüber dem inneren Wert beziehungsweise dem NAV) wieder etwas reduziert, nachdem sie zu Jahresbeginn nahezu auf Rekordständen gelegen hatten.

Tabelle: Entwicklung Agio im SWIIT Index
 

Der Marktdurchschnitt verdeckt erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Segmenten. Reine Wohn- und Mischfonds in den Top-Wirtschaftsregionen (Zürich, Genfersee, Zentralschweiz) werden aufgrund der anhaltenden Zuwanderung und einer chronisch zu tiefen Bautätigkeit weiterhin mit hohen Agios gehandelt. Die Leerstände in den Grosszentren liegen deutlich unter 1 Prozent. Kommerzielle Portfolios (Büro- und Verkaufsflächen) spüren dagegen eine deutlich verhaltenere Nachfrage, was bei einzelnen Fonds sogar zu einem Abschlag (Disagio) führt.

Hohe Agios erfordern besondere Aufmerksamkeit
Für Anlegerinnen und Anleger ist derzeit weniger der allgemeine Zustand des Immobilienmarkts entscheidend als vielmehr die Frage, welche Qualität sie zu welchem Preis erwerben. Ein hohes Agio ist nicht automatisch ein Warnsignal: Es kann durch eine überdurchschnittliche Immobilienqualität, stabile Erträge, tiefe Leerstände, attraktive Lagen oder gute Wachstumsperspektiven gerechtfertigt sein. Je höher der Aufschlag, desto mehr positive Erwartungen sind jedoch bereits im Börsenkurs enthalten und desto wichtiger wird die Bewertung. Steigt beispielsweise das Zinsniveau oder die geforderte Risikoprämie für Immobilienanlagen, kann sich das Agio reduzieren, selbst wenn der operative Immobilienertrag weitgehend stabil bleibt. Daraus kann für Anlegerinnen und Anleger ein spürbarer Kursrückgang entstehen. Ein hochwertiges Immobilienportfolio kann somit langfristig attraktiv bleiben. Ein sehr hoher Aufschlag auf den Nettoinventarwert reduziert jedoch die Sicherheitsmarge, falls sich die Rahmenbedingungen verändern.

Kapitalerhöhungen zeigen anhaltenden Investitionsappetit
Der Emissionsmarkt präsentiert sich 2026 äusserst aktiv, zugleich aber stark differenziert. Die Zeiten des undifferenzierten Anlagedrucks sind vorbei; institutionelle und private Investoren achten heute stärker auf Qualität. Im bisherigen Jahresverlauf wurden über abgeschlossene Kapitalerhöhungen bereits rund drei Milliarden Franken gezeichnet. Für den Rest des Jahres ist eine weitere Milliarde angekündigt. Der Zugang zu neuem Kapital zeigt, dass Schweizer Renditeliegenschaften bei Anlegerinnen und Anlegern weiterhin stark nachgefragt sind. Für Fondsmanager eröffnet dies Spielraum für Akquisitionen, Sanierungen und Portfoliowachstum. Für Anlegerinnen und Anleger ist jedoch entscheidend, wie das zusätzliche Kapital eingesetzt wird: Wachstum allein ist kein Qualitätsmerkmal. Massgebend sind die erzielbare Immobilienrendite, die Finanzierungskosten sowie die Auswirkungen auf den Nettoinventarwert und die Ausschüttung je Anteil. Besonders wichtig bleibt bei Akquisitionen deshalb die Disziplin. Das zugeflossene Kapital sollte strategisch eingesetzt werden – etwa für gezielte Zukäufe zu angemessenen Preisen, die energetische Sanierung beziehungsweise die Dekarbonisierung des Bestands sowie für Renovationen und Verdichtungsprojekte, wo dies wirtschaftlich sinnvoll ist.

Was bedeutet das für Anlegerinnen und Anleger?
Für die Portfolios vermögender Privatkunden bleiben kotierte Schweizer Immobilienfonds ein defensiver Basisbaustein. In Phasen globaler Volatilität bieten sie einen liquiden Zugang zu Schweizer Sachwerten sowie einen gewissen Inflationsschutz. Neben der laufenden Ausschüttung können Immobilien zur Diversifikation und zum langfristigen realen Werterhalt beitragen. Gleichzeitig sind Liquidität, Börsenvolatilität sowie die unterschiedliche Zins- und Konjunktursensitivität der einzelnen Immobiliensegmente zu berücksichtigen. Die zentrale Frage lautet deshalb zunehmend nicht mehr: «Sind Schweizer Immobilien attraktiv?», sondern: «Welche Qualität kaufe ich – und welchen Preis bezahle ich dafür?»

Zitat Ivo Hanusch
«Schweizer Immobilienfonds bleiben attraktiv – entscheidend ist jedoch, die Qualität des Portfolios und die Bewertung gleichermassen im Blick zu behalten.»

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